Marbellas priser är absurda: är det en bubbla?

Den genomsnittliga bostaden i Marbella kostar nu 803 522 EUR, rapporterade Diario SUR den 22 augusti, ett tal 38,3 % högre än 2022. Idealista anger ett begärt pris på 5 607 EUR per kvadratmeter i februari, upp 10,6 % på ett år. Villa Bellagio på Golden Mile är till salu för 70 miljoner EUR, Spaniens dyraste bostad, och Coto Zagaleta har ett genomsnitt på 10,5 miljoner EUR per hus och har hamnat på tredje plats, vilket visar skillnaden mot förstaplatsen. Ingen av detta är hemligt. Frågan är vad som händer härnäst, och Wire har en åsikt.

Vad vår egen räknare visar

Vi litar inte på portalerna. Vår räknare listar 1,403 olika bostäder som begär 3 miljoner EUR eller mer i Marbella och Benahavís. Dubletter har tagits bort från 25 mäklarbyråer. Medianpriset är EUR 4,900,000. Medianpriset per kvadratmeter byggd yta är EUR 9,436. Det är begärda priser, inte faktiska försäljningar, så här tror säljare.

Hyresnivåerna berättar samma historia från andra sidan. Idealista listar Marbella på EUR 23.9 per kvadratmeter per månad. Den deklarerade medianen för en lägenhet i staden, hämtad från skattedeklarationerna för de som faktiskt betalar, är EUR 9.63 per kvadratmeter. Två marknader, en postkod: annonspriset och kontraktspriset skiljer sig kraftigt, vilket gör att en genomsnittlig lön inte räcker.

Vad Spaniens centralbank säger

Den ärliga delen är att Spaniens centralbank presenterade sin vårstabilitetsrapport den 14 maj och dess syntetiska indikator för bostadsmarknadsrisk låg på 0,45 i december 2025. På toppen av den sista bubblan, i mars 2007, var den 0,87. Indikatorn på 0,45 är mindre än hälften av toppnivån 0,87 från 2007. Nya bolån skrivs med en belåningsgrad på 70,2 % mot ett rekord på 74,5 % och med 4,4 gånger inkomst mot ett rekord på 7. Hushållen lånar inte som de gjorde 2006. Enligt centralbankens siffror är detta en het marknad, inte en hävstångsmarknad.

Vi anser att tolkningen är korrekt för Spanien men fel för Marbella. Banken mäter skuld, och Marbella drivs av kontanter och utländska pengar. Provinsen Málaga skrev 12 864 bolån under årets första halva, flest sedan 2010 och en ökning med 19 %, så hävstången stiger även här. Men toppen av denna marknad prissätts av personer som inte behöver lån, och en marknad som drivs av sentiment korrigeras av sentiment. Den behöver inte en bank som misslyckas. Den behöver köparna att sluta tro att nästa års pris alltid är högre, och den behöver en regering som ger dem en anledning.

Regeringen har en anledning och en tidsfrist

Nästa riksval måste hållas senast den 22 augusti 2027. Det andalusiska valet ägde redan rum den 17 maj: Partido Popular vann igen med 53 mandat men förlorade sin majoritet och styr nu med Vox. Bostäder var frågan som rörde röster, och båda blocken vet det.

Se vad Madrid har gjort. I maj 2025 beordrade konsumentdepartementet att 65 000 Airbnb‑annonser togs ner för saknade licensnummer och oklara ägandeförhållanden. I mars 2026 frös ett dekret hyreshöjningar till 2 % och förlängde löpande hyresavtal; kongressen upphävde det den 28 april med 177 röster, PP, Vox och Junts tillsammans. I juli utarbetade regeringen ett större: hyresavtal förlängdes till 30 juni 2028, säsongs‑ och rumuthyrning införlivades i hyreslagen med ett tak på 12‑månaders, och moms på turistlägenheter höjdes från 10 % till 21 %. Texten drogs från dagordningen dagen före omröstningen på grund av bristande stöd, och man säger att den återkommer till statsrådet i september.

Det är inte en regering som ger upp. Det är en regering som övar. Med ett år till ett val och bostäder som första klagomål i varje enkät, är de åtgärder som ständigt misslyckas i kongressen de åtgärder en kampanj bygger på. Marbella har 15 418 registrerade turistlägenheter, ungefär en av tio av hela Andalusien, så vad som än slutligen antas landar här först och hårdast.

Vårt uttalande

Vi sätter inget datum på det. Vi säger tre saker samtidigt, och de sitter inte ihop länge. Priserna har lämnat allt som en lokal lön kan bära, både i annonsen och i kontraktet. Köparna i toppen lånar inget, så deras grund är deras sinnesstämning, inte en banks balansräkning. Och den kraft som förändrar en sinnesstämning, en regering som beslutar att turistlägenheter och tomma fritidshus är ett problem att beskatta snarare än en export att hylla, har en kampanj att driva och ett datum att driva den till.

Bubblor spricker inte på en banks tidplan här. De avtar på en köpares. Begärt pris säger EUR 4,900,000. Skattedeklarationen säger EUR 9.63 per kvadratmeter. Ett av dessa tal är fiktion, och det är inte det som skattemyndigheten har.