Ceny w Marbella rosną. Czy to bańka?

Średni dom w Marbella kosztuje teraz EUR 803,522, podał Diario SUR 22 sierpnia; to o 38.3 % więcej niż w 2022 roku. Idealista podaje cenę żądania EUR 5,607 za metr kwadratowy w lutym, co stanowi wzrost o 10.6 % w ciągu roku. Villa Bellagio na Golden Mile jest wystawiona za EUR 70 million, co czyni ją najdroższym domem w Hiszpanii, a Coto Zagaleta średnio EUR 10.5 million za dom i spadła na trzecie miejsce, co obrazuje pierwsze tendencje. To nie jest tajemnica. Pytanie, co stanie się dalej, a Wire ma opinię.

EUR 803,522 to ponad osiemset tysięcy euro.

Nie przyjmujemy portali za pewnik. Nasz spis obejmuje 1,403 odrębnych domów żądających EUR 3 million lub więcej w Marbella i Benahavís, wyselekcjonowane z 25 agencji. Mediana ceny żądania wynosi EUR 4,900,000. Mediana ceny żądania za metr kwadratowy powierzchni zabudowanej to EUR 9,436. Są to ceny żądania, nie sprzedaży, i o to chodzi: co sprzedający deklarują w formie pisemnej.

Ceny najmu mówią to samo z drugiej strony. Idealista podaje w Marbella EUR 23.9 za metr kwadratowy miesięcznie. Zadeklarowana mediana dla mieszkań w mieście, pochodząca z deklaracji podatkowych faktycznie płacących, wynosi EUR 9.63 za metr kwadratowy. Dwa rynki, jeden kod pocztowy: cena w ofercie i cena w umowie to odrębne zjawiska, a luka między nimi to miejsce, w którym zanika przeciętna pensja.

Oto szczera część. Bank Hiszpanii przedstawił wiosenny raport stabilności z 14 maja; jego syntetyczny wskaźnik ryzyka rynku nieruchomości wyniósł 0.45 w grudniu 2025. Na szczycie ostatniej bańki, w marcu 2007, wynosił 0.87. Nowe kredyty hipoteczne udzielane są przy wskaźniku LTV 70.2 %, wobec rekordu 74.5 %, i przy 4.4‑krotności dochodu, wobec rekordu 7. Gospodarstwa domowe nie pożyczają tak, jak w 2006 roku. Według liczb banku centralnego to gorący rynek, nielewarowany.

Uważamy, że ocena jest trafna co do Hiszpanii, a nieco myląca co do Marbelli. Bank mierzy zadłużenie, a Marbella funkcjonuje na gotówce i zagranicznych pieniądzach. Prowincja Málaga podpisała 12,864 kredytów w pierwszej połowie roku, najwięcej od 2010, i odnotowała wzrost o 19 %, więc lewarowanie rośnie też tutaj. Jednak szczyt tego rynku wyceniany jest przez osoby, które nie potrzebują kredytu, a rynek oparty na nastrojach koryguje się nastrojami. Nie potrzebuje banku do upadku. Potrzebuje, by kupujący przestali wierzyć, że cena w następnym roku zawsze będzie wyższa, oraz rządu, który da im powód.

Następne wybory parlamentarne muszą odbyć się najpóźniej 22 sierpnia 2027. Andaluzjskie już się odbyły, 17 maja: Partido Popular ponownie wygrało z 53 mandatami, ale straciło większość i rządzi razem z Vox. Mieszkalnictwo było tematem, który przesuwał głosy, i obie koalicje to wiedzą.

Spójrz, co próbował Madryt. W maju 2025 ministerstwo konsumentów nakazało usunięcie 65,000 ofert Airbnb za brak numerów licencji i niejasną własność. W marcu 2026 dekret zamroził podwyżki czynszów na 2 % i przedłużył wygasające umowy; Kongres odrzucił go 28 kwietnia głosami 177, PP, Vox i Junts razem. W lipcu rząd przygotował większy: najmu przedłużono do 30 czerwca 2028, wynajmy sezonowe i pokojowe włączono do prawa najmu z limitem 12 miesięcy, a VAT na mieszkania turystyczne podniesiono z 10 % do 21 %. Tekst wycofano z agendy dzień przed głosowaniem z powodu braku poparcia i zapowiedziano powrót do Rady Ministrów we wrześniu.

To nie jest rząd, który się poddaje. To rząd, który próbuje. Z rokiem do wyborów i mieszkaniami jako pierwszą skargą w każdym sondażu, środki, które ciągle nie przechodzą w Kongresie, są tymi, na których buduje się kampanię. Marbella ma 15,418 zarejestrowanych mieszkań turystycznych, w przybliżeniu jedno na dziesięć we wszystkich Andaluzji, więc cokolwiek w końcu przejdzie, trafi najpierw i najciężej tutaj.

Nie podajemy daty. Mówimy jednocześnie trzy rzeczy, które nie mogą długo współistnieć. Ceny przewyższyły wszystko, co może unieść lokalna płaca, zarówno w ofercie, jak i w umowie. Nabywcy na szczycie nie pożyczają nic, więc ich podstawą jest nastrój, nie bilans banku. Jedyną siłą zmieniającą nastrój jest rząd, który decyduje, że mieszkania turystyczne i puste drugie domy to problem do opodatkowania, a nie eksport do pochwalenia, i ma kampanię oraz termin jej realizacji.

Bańki nie pękają według harmonogramu banku. Kurczą się według nabywcy. Cena żądania podaje EUR 4,900,000. Deklaracja podatkowa podaje EUR 9.63 za metr kwadratowy. Jedna z tych liczb jest fikcją i nie jest to ta, którą posiada urząd skarbowy.

Our call

We are not putting a date on it. We are saying three things at once, and they do not sit together for long. Prices have left anything a local wage can carry, on the listing and on the contract. The buyers at the top borrow nothing, so the floor under them is their mood, not a bank's balance sheet. And the one force that changes a mood, a government deciding that tourist flats and empty second homes are a problem to tax rather than an export to applaud, has a campaign to run and a date to run it by.

Bubbles do not burst on a bank's timetable here. They deflate on a buyer's. The asking price says EUR 4,900,000. The tax return says EUR 9.63 a square metre. One of those numbers is fiction, and it is not the one the taxman holds.