Los precios de Marbella se disparan: ¿burbuja?

El precio medio de una vivienda en Marbella es ahora 803.522 €, informó Diario SUR el 22 de agosto, una cifra un 38,3 % superior a 2022. Idealista sitúa el precio de venta en 5.607 € por metro cuadrado en febrero, un aumento del 10,6 % en un año. Villa Bellagio, en la Golden Mile, está a la venta por 70 millones €, la vivienda más cara de España, y Coto Zagaleta promedia 10,5 millones € por casa, situándose en el tercer puesto, lo que muestra que es la referencia principal. Nada de esto es secreto. La cuestión es qué ocurrirá después, y The Wire tiene una opinión.

Lo que dice nuestro propio recuento

No aceptamos la palabra de los portales. Nuestro censo cuenta 1,403 viviendas distintas que piden 3 millones € o más en Marbella y Benahavís, deduplicadas entre 25 fuentes de agencias. El precio medio de solicitud es EUR 4,900,000. El precio medio por metro cuadrado de superficie construida es EUR 9,436. Son precios de solicitud, no ventas, y ese es el punto: esto es lo que los vendedores creen, por escrito, de una sola vez.

Los alquileres cuentan la misma historia desde el otro lado. Idealista muestra Marbella a EUR 23.9 por metro cuadrado al mes. La mediana declarada para un piso en el municipio, extraída de las declaraciones de los contribuyentes que realmente pagan, es EUR 9.63 por metro cuadrado. Dos mercados, un código postal: el precio en el anuncio y el precio en el contrato son animales diferentes, y la brecha entre ellos es donde desaparece un salario medio.

Lo que dice el Banco de España

Aquí está la parte honesta. El Banco de España presentó su informe de estabilidad de primavera el 14 de mayo y su indicador sintético de riesgo del mercado inmobiliario se situó en 0,45 en diciembre de 2025. En la cima de la última burbuja, en marzo de 2007, marcó 0,87. Las nuevas hipotecas se conceden con un préstamo‑valor del 70,2 %, frente a un récord del 74,5 %, y a 4,4 veces los ingresos, frente a un récord de 7. Los hogares no están tomando préstamos como en 2006. Según los datos del banco central, este es un mercado caliente, no apalancado.

Creemos que esa interpretación es correcta para España y errónea para Marbella. El banco mide la deuda, y Marbella funciona con efectivo y dinero extranjero. La provincia de Málaga firmó 12.864 hipotecas en el primer semestre, la mayor cifra desde 2010 y un aumento del 19 %, por lo que el apalancamiento también sube aquí. Pero la parte alta de este mercado la fijan personas que no necesitan préstamo, y un mercado que se mueve por el sentimiento se corrige por el mismo sentimiento. No necesita que un banco quiebre. Necesita que los compradores dejen de creer que el precio del año que viene será siempre mayor, y necesita que un gobierno les dé una razón.

El gobierno tiene una razón, y una fecha límite

El próximo congreso debe celebrarse antes del 22 de agosto de 2027. La andaluza ya tuvo lugar el 17 de mayo: el Partido Popular volvió a ganar con 53 escaños, pero perdió la mayoría y ahora gobierna con Vox. La vivienda fue la cuestión que movió los votos, y ambos bloques lo saben.

Mira lo que ha intentado Madrid. En mayo de 2025 el Ministerio de Consumo ordenó la retirada de 65.000 anuncios de Airbnb por ausencia de número de licencia y titularidad opaca. En marzo de 2026 un decreto congeló el aumento de alquileres al 2 % y prorrogó los contratos que vencían; el Congreso lo derogó el 28 de abril con 177 votos, PP, Vox y Junts juntos. En julio el Gobierno redactó uno mayor: los contratos se prolongan hasta el 30 de junio de 2028, los alquileres estacionales y de habitaciones se incorporan a la ley de arrendamientos con un techo de 12 meses, y el IVA de los pisos turísticos sube del 10 % al 21 %. Sacó el texto de la agenda un día antes de la votación por falta de apoyo y dice que lo volverá a presentar al Consejo de Ministros en septiembre.

Eso no es un gobierno que se rinde. Es un gobierno que ensaya. Con un año para la elección y la vivienda como la primera queja en todas las encuestas, las medidas que siguen fracasando en el Congreso son las que una campaña construye. Marbella cuenta con 15.418 pisos turísticos registrados, aproximadamente uno de cada diez de toda Andalucía, por lo que lo que finalmente se apruebe caerá aquí primero y con mayor fuerza.

Nuestro llamado

No fijamos una fecha. Decimos tres cosas a la vez, y no permanecen juntas mucho tiempo. Los precios han superado lo que cualquier salario local puede soportar, tanto en el anuncio como en el contrato. Los compradores de la cima no piden préstamo, así que su base es su estado de ánimo, no el balance de un banco. Y la única fuerza que cambia un estado de ánimo, un gobierno que decide que los pisos turísticos y segundas residencias vacías son un problema a gravar y no una exportación a aplaudir, tiene una campaña que ejecutar y una fecha para hacerlo.

Las burbujas no estallan según el calendario de un banco aquí. Se desinflan según el del comprador. El precio de solicitud dice EUR 4,900,000. La declaración de la renta dice EUR 9.63 por metro cuadrado. Uno de esos números es ficción, y no es el que tiene la hacienda.