Les prix à Marbella sont absurdes, la bulle ?

Le prix moyen d’une maison à Marbella s’élève maintenant à 803 522 €, a indiqué Diario SUR le 22 août, un chiffre 38,3 % supérieur à 2022. Idealista indique un prix demandé de 5 607 € le mètre carré en février, en hausse de 10,6 % en un an. Villa Bellagio sur le Golden Mile est proposée à 70 million €, la maison la plus chère d’Espagne, et Coto Zagaleta moyenne 10,5 million € par maison et est passée à la troisième place, ce qui montre à quoi ressemble la première place. Rien de cela n’est secret. La question est de savoir ce qui suivra ; le Wire se prononce.

Ce que dit notre propre comptage

Nous ne prenons pas les portails au pied de la lettre. Notre recensement compte 1,403 maisons distinctes demandant 3 million € ou plus à Marbella et Benahavís, dédoublées sur 25 sources d’agences. Le prix demandé médian est EUR 4,900,000. Le prix demandé médian par mètre carré de surface construite est EUR 9,436. Ce sont des prix demandés, pas des ventes, et c’est le point : c’est ce que les vendeurs croient, par écrit, d’un seul coup.

Les loyers racontent la même histoire de l’autre côté. Idealista indique Marbella à EUR 23.9 le mètre carré par mois. Le médian déclaré pour un appartement dans la ville, tiré des déclarations fiscales des personnes réellement payantes, est EUR 9.63 le mètre carré. Deux marchés, un code postal : le prix sur l’annonce et le prix sur le contrat sont des animaux différents, et l’écart entre eux est l’endroit où un salaire ordinaire disparaît.

Ce que dit la Banque d’Espagne

Voici la partie honnête. La Banque d’Espagne a présenté son rapport de stabilité du printemps le 14 mai et son indicateur synthétique de risque du marché immobilier était de 0,45 en décembre 2025. Au sommet de la dernière bulle, en mars 2007, il affichait 0,87. Les nouveaux prêts hypothécaires sont accordés à un ratio prêt‑valeur de 70,2 %, contre un record de 74,5 %, et à 4,4 fois le revenu, contre un record de 7. Les ménages n’empruntent pas comme en 2006. Selon les chiffres de la banque centrale, il s’agit d’un marché chaud, pas d’un marché surendetté.

Nous estimons que cette lecture s’applique à l’Espagne mais pas à Marbella. La banque mesure la dette, et Marbella fonctionne avec du liquide et de l’argent étranger. La province de Málaga a signé 12 864 hypothèques au premier semestre, le plus depuis 2010 et une hausse de 19 %, donc l’effet de levier augmente aussi ici. Mais le sommet de ce marché est fixé par des personnes qui n’ont pas besoin de prêt, et un marché qui fonctionne sur le sentiment se corrige sur le sentiment. Il n’a pas besoin qu’une banque fasse faillite. Il faut que les acheteurs cessent de croire que le prix de l’année prochaine sera toujours plus haut, et il faut qu’un gouvernement leur donne une raison.

Le gouvernement a une raison, et une échéance

La prochaine élection générale doit se tenir avant le 22 août 2027. Celle d’Andalousie a déjà eu lieu le 17 mai : le Partido Popular a de nouveau gagné avec 53 sièges mais a perdu sa majorité et gouverne maintenant avec Vox. Le logement était le sujet qui a fait bouger les votes, et les deux blocs le savent.

Regardez ce que Madrid a tenté. En mai 2025 le ministère de la consommation a ordonné le retrait de 65 000 annonces Airbnb pour absence de numéros de licence et de propriété floue. En mars 2026 un décret a gelé les augmentations de loyer à 2 % et prolongé les baux arrivant à échéance ; le Congrès l’a abrogé le 28 avril par 177 votes, PP, Vox et Junts ensemble. En juillet le gouvernement a rédigé un plus grand : les baux prolongés jusqu’au 30 juin 2028, les locations saisonnières et de chambres intégrées à la loi sur les locations avec un plafond de 12 mois, et la TVA sur les appartements touristiques passée de 10 % à 21 %. Il a retiré le texte de l’ordre du jour la veille du vote par manque de soutien, et indique qu’il le présentera de nouveau au Conseil des ministres en septembre.

Ce n’est pas un gouvernement qui abandonne. C’est un gouvernement qui répète. À un an d’élection et le logement étant la première plainte dans chaque sondage, les mesures qui échouent constamment au Congrès sont celles sur lesquelles une campagne se construit. Marbella compte 15 418 appartements touristiques enregistrés, soit environ un sur dix de toute l’Andalousie, donc tout ce qui passe finalement atterrit d’abord et le plus durement ici.

Notre appel

Nous ne fixons pas de date. Nous affirmons trois choses à la fois, et elles ne coexistent pas longtemps. Les prix ont dépassé ce qu’un salaire local peut supporter, tant sur l’annonce que sur le contrat. Les acheteurs du sommet n’empruntent rien, donc le socle sous eux est leur humeur, pas le bilan d’une banque. Et la seule force qui change une humeur, un gouvernement décidant que les appartements touristiques et les résidences secondaires vides sont un problème à taxer plutôt qu’une exportation à applaudir, a une campagne à mener et une date à respecter.

Les bulles n’éclatent pas selon le calendrier d’une banque ici. Elles se dégonflent selon celui d’un acheteur. Le prix demandé indique EUR 4,900,000. La déclaration fiscale indique EUR 9.63 le mètre carré. L’un de ces chiffres est une fiction, et ce n’est pas celui que détient le fisc.