Marbella‑prijzen absurd. Is dit een bubbel?

Het gemiddelde huis in Marbella kost nu € 803.522, meldde Diario SUR op 22 augustus, een cijfer 38,3 % hoger dan in 2022. Idealista geeft de vraagprijs op € 5.607 per vierkante meter in februari, 10,6 % hoger in een jaar. Villa Bellagio aan de Golden Mile staat te koop voor € 70 miljoen, de duurste woning van Spanje, en Coto Zagaleta gemiddeld € 10,5 miljoen per huis en is gezakt naar de derde plaats, wat laat zien hoe de eerste plaats eruitziet. Niets hiervan is geheim. De vraag is wat er daarna gebeurt, en daarover heeft de Wire een mening.

Wat onze eigen telling zegt

We nemen de portals niet letterlijk. Onze census telt 1,403 verschillende woningen met een vraagprijs van € 3 miljoen of meer in Marbella en Benahavís, gededupliceerd over 25 makelaarsbronnen. De mediaanvraagprijs is EUR 4,900,000. De mediaanvraagprijs per vierkante meter bebouwdeoppervlakte is EUR 9,436. Het gaat om vraagprijzen, niet om verkopen, en dat is het punt: dit is wat verkopers in één keer in een schriftelijke aanbieding geloven.

Huren vertellen hetzelfde verhaal van de andere kant. Idealista vermeldt Marbella op EUR 23.9 per vierkante meter per maand. De gedeclareerde mediaan voor een flat in de stad, genomen uit de belastingaangiften van de feitelijke betalers, is EUR 9.63 per vierkante meter. Twee markten, één postcode: de prijs op de advertentie en de prijs in het contract zijn verschillende dieren, en de kloof daartussen is waar een gemiddeld salaris verdwijnt.

Wat de Bank of Spain zegt

Hier is het eerlijke deel. De Bank of Spain presenteerde haar lentestabiliteitsrapport op 14 mei en haar synthetische indicator voor risico op de woningmarkt stond op 0,45 in december 2025. Aan de top van de laatste bubbel, in maart 2007, bedroeg die 0,87. Nieuwe hypotheken worden afgesloten met een loan‑to‑value van 70,2 %, tegen een record van 74,5 %, en met 4,4 keer inkomen, tegen een record van 7. Huishoudens lenen niet meer zoals in 2006. Volgens de cijfers van de centrale bank is dit een hete markt, geen geleende markt.

Wij vinden dat deze lezing juist is voor Spanje en onjuist voor Marbella. De bank meet schuld, en Marbella draait op contant geld en vreemd kapitaal. De provincie Málaga tekende 12.864 hypotheken in de eerste helft van het jaar, het hoogste sinds 2010 en een stijging van 19 %, dus de hefboomwerking stijgt hier ook. Maar de top van deze markt wordt geprijsd door mensen die geen lening nodig hebben, en een markt die op sentiment draait corrigeert op sentiment. Ze heeft geen bank nodig die faalt. Ze heeft kopers nodig die stoppen met geloven dat de prijs van volgend jaar altijd hoger is, en ze heeft een regering nodig die hen een reden geeft.

De regering heeft een reden, en een deadline

De volgende algemene verkiezingen moeten uiterlijk op 22 augustus 2027 plaatsvinden. De Andalusische verkiezingen vonden al plaats op 17 mei: het Partido Popular won opnieuw met 53 zetels maar verloor haar meerderheid en regeert nu met Vox. Woningbouw was het onderwerp dat stemmen bewoog, en beide blokken weten dat.

Kijk wat Madrid heeft geprobeerd. In mei 2025 gaf het consumentenministerie opdracht om 65.000 Airbnb‑advertenties te verwijderen wegens ontbrekende licentienummers en onduidelijke eigendom. In maart 2026 bevroren een decreet de huurverhogingen op 2 % en werden lopende huurcontracten verlengd; het Congres schafte het op 28 april af met 177 stemmen, PP, Vox en Junts samen. In juli stelde de regering een groter voorstel op: huurcontracten verlengd tot 30 juni 2028, seizoens‑ en kamerverhuur onder de huurbepaling met een plafond van 12‑maanden, en de btw op toeristische flats verhoogd van 10 % naar 21 %. Het werd de dag voor de stemming van de agenda gehaald wegens gebrek aan steun, en men zegt het in september opnieuw bij de ministerraad in te dienen.

Dat is geen regering die opgeeft. Dat is een regering die repeteert. Met een jaar tot een verkiezing en woningbouw het eerste bezwaar in elke peiling, zijn de maatregelen die blijven mislukken in het Congres de maatregelen waarop een campagne wordt gebouwd. Marbella heeft 15.418 geregistreerde toeristische flats, ongeveer één op de tien van heel Andalucía, dus wat uiteindelijk wordt aangenomen, landt hier eerst en het hardst.

Onze oproep

We geven er geen datum aan. We stellen drie dingen tegelijk, en ze blijven niet lang samen. De prijzen hebben alles wat een lokaal loon kan dragen, zowel op de advertentie als in het contract, verlaten. De kopers aan de top lenen niets, dus hun ondergrond is hun stemming, niet de balans van een bank. En de enige kracht die een stemming verandert, een regering die beslist dat toeristische flats en lege tweede huizen een probleem zijn om te belasten in plaats van een export om te prijzen, heeft een campagne nodig en een datum om die uit te voeren.

Bubbels barsten hier niet volgens het tijdschema van een bank. Ze krimpen volgens dat van een koper. De vraagprijs zegt EUR 4,900,000. De belastingaangifte zegt EUR 9.63 per vierkante meter. Een van die cijfers is fictie, en het is niet het cijfer dat de belastingdienst heeft.